[부동산학개론] 감정평가 3방식
감정평가 3방식
문제풀이 팁
산정대상 : 가액을 구하는 방식 인지? 임료를 구하는 방식 인지?
물건별 감정평가 방법 비교 (자동차, 선박, 권리 등등)
제일 마지막이 각 방식의 용어정의 학습
평가방식의 구분
1. 비교방식
- 거래사례비교법
- 임대사례비교법
2. 원가방식
- 원가법
- 적산법
3. 수익방식
- 수익환원법
- 수익분석법
이렇게 3방식으로 구분되어 있지만가액(가격) & 임료(임대료) 방식으로 구분하여 학습
가액(가격)산정
산정대상 : 가액(가격)
1. 거래사래비교법
- 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교
- 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 과정을 거쳐
- 대상 물건의 가액을 산정
2. 원가법
- 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여
- 대상 물건의 가액을 산정하는 방법
3. 수익환원법
- 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여
- 대상 물건의 가액을 산정하는 방법
- 미래(장래)의 수익만 사용 (과거X) => 잔존년수 고려O / 경과년수 고려X
임료(임대료) 산정
산정대상 : 임료(임대료)
1. 임대사례비교법
- 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교
- 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 과정을 거쳐
- 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법
2. 적산법
- 대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에
- 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여
- 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법
3. 수익분석법
- 일반 기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여
- 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데에 필요한 경비를 더하여
- 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법
물건별 감정평가 방법
1. 토지와 건물
- 토지 : 공시지가기준법 (표준지공시지가 활용)
- 건물 : 원가법
- 토지+건물(일괄) : 거래사례비교법
2. 물건의 종류
- 과수원 : 거래사례비교법
- 자동차 : 거래사례비교법
- 구분소유권 : 거래사례비교법
- 건설기계, 선박, 항공기 : 원가법
- 임대료 : 임대사례비교법
- 산림 : 산지와 입목을 구분하여 평가
- OO권리(영업권 등) : 수익환원법
- 광업재단 : 수익환원법